3년전쯤 부동산 좀 배워보겠다고 프로수강러가 되어 강의(만!) 들으러 다니던 시절.
부푼 기대감으로 부동산 신동이라 불리우던 주지오님의 부동산기초 강의를 들었던 기억이 있다.
돌이겨보면 공부를 위한 공부를 하던 시절이라 디테일한 내용은 기억이 안나지만 부동산에 진심이었던 그분의 모습에 큰 감명을 받았던 느낌만은 선명하게 남아있다.
한동안 강의를 안하셨던 걸로 아는데, 후기가 여기저기 올라오는 걸 보니 내가 놓친 강의가 최근에 있었나 보다.
지금의 난세를 뚫고나갈 어떤 현명한 통찰을 전해주셨을까?
아쉽지만 정리 잘 해주신 다른 분들의 내용을 통해 전해들을 수 밖에...
우선 네이버블로그 카렌님과 사마중달님의의 후기에서 지역분석보다는 투자자가 기억해야 할 핵심이 되는 내용들을 남기고 싶어 정리해본다.
0. 지금은 대세상승장은 끝났기 때문에 리스크 관리하면서 안전하게 투자할 때
1. 아파트 매매시세만 볼게 아니고 전세시세를 같이 봐야 고평가/저평가 여부를 알수 있다
1) 전세가는 실수요 지표 (실수요자가 집값을 결정해준다)
2) 전세가를 고려하면 서울, 부산, 세종 다 비싸다
- 잠실리센츠 매매 24억, 전세 13억
- 부산은 신축, 구축 양극화
- 세종은 전세가가 너무 싸고 국평 상방에 의문
3) 전세 가격 오르는데 매매가격 별로 안 오르는 곳 찾기!
2. 매도는 거래가 반등할때 하자
1) 굳이 지금같은 최악의 시기에 매도할 필요는 없다
- 서울은 바닥이 보일랑말랑
- 부산은 바닥이 안 보인다
2) 24년도에 일시적 반등으로 인한 매도 기회 올 듯
- 규제가 풀린다고 가격이 올라가지 않는다
- 거래량 늘면 못팔았던 물건 매도기회로 삼자
3) 많이 비쌌다가 많이 내린 곳은 매수 검토 가능
3. 규제가 풀리면 다시 수급 위주의 가성비시장으로 간다
1) 최근엔 강한 규제책과 강한 유동성으로 시장 왜곡
- 수급 논리를 벗어나 똘똘한 1채 위주의 투자 성행
- 리딩단지인 대장아파트 천국
- 무조건 새아파트 보다는 뭉쳐있어야 한다 (규제가 없어지면 다시 입지로 회귀한다)
2) 싸서 메리트가 있는 지방도시가 있다
- 너무 이상한 곳 아니면 수급에 따라 오를 수 있는 곳은 오른다
(Insight: 향후 공급이 적은 지역에서 1등과 격차가 큰 2등 단지는 어디가 있을지 찾아보자)
3) 실전에서의 공급물량은 연도별이 아닌 월별로 따져야 한다
4. 부동산 공부
1) 강사의 말 비판적으로 받아들이기, 내 실력/통찰을 늘려야 한다
2) 도시별 인구수, 연식별 가격 (신축, 10년, 20년) 파악하기
3) 지도 많이 보기
4) 부동산 공부는 값이 오를 때 시작하면 안된다
- 꾸준히 해서 남들 관심 다 떨어질때 미리 주으러 가기 위해 하는 것임
5. 인구/일자리
1) 서울 인구 줄어도 수도권은 큰다
- 수도권은 서울의 확장
2) 부울경 인구가 준다
- 기계가 기계를 만들며 인력채용 흐름 끊겼다
- 거제/울산/창원 조선소 ,기계, 자동차
- 건설현장 일꾼들 모두 평택으로
- IT/바도체: 경부라인, 천안아산, 청주
- 바이오: 송도
3) 한국은 지금이 인구 전성기
- 25년 아파트 수요가 포화지점에 이를 수 있다
- 수요에 대해 마냥 낙관적으로 생각할 시기는 아니다
6. 대형 귀한 시기, 소형이 흔한 시기
1) 50평대 이상은 실수요로 가격이 안빠질 가능성 크다
2) 40평대 이하는 흔들릴수도
3) 18-24년 대형 공급이 너무 없었다
4) 소형 아파트 희소성 떨어졌다
